Cum se calculează rata unui credit ipotecar
Marea majoritate a creditelor ipotecare din România sunt cu rate egale (anuități). Rata rămâne constantă pe toată durata, dar structura ei se schimbă: la început plătești mai multă dobândă, iar spre final mai mult principal. Formula matematică este cea a valorii actualizate a unei anuități.
Rata = P × r / (1 − (1 + r)^−n)
- P — suma împrumutată
- r — dobânda lunară (dobânda anuală / 12)
- n — numărul total de luni (durata în ani × 12)
Dobândă nominală vs. DAE
Dobânda din contract este cea nominală. DAE (dobânda anuală efectivă) include comisioanele de acordare, evaluare imobil, administrare cont, asigurare obligatorie și alte costuri. Legea cere afișarea DAE pentru comparație corectă între oferte. La un credit ipotecar de 400.000 RON, o diferență de 0,5 puncte procentuale în DAE înseamnă zeci de mii de lei pe durata creditului.
Exemplu: credit de 400.000 RON pe 25 ani la 7%
| Indicator | Valoare |
|---|---|
| Sumă împrumutată | 400.000 RON |
| Dobândă anuală | 7,00% |
| Durată | 25 ani (300 luni) |
| Rată lunară | ≈ 2.827 RON |
| Dobândă totală | ≈ 448.230 RON |
| Cost total | ≈ 848.230 RON |
Cu alte cuvinte, pe 25 de ani plătești mai mult dobândă decât principal. Reducerea duratei la 20 ani ar urca rata lunară la circa 3.100 RON, dar ar reduce dobânda totală cu peste 100.000 RON.
Ce mai trebuie să iei în calcul
- Avansul minim (de regulă 15% pentru „Prima Casă” / „Noua Casă”, 15–25% pentru piața liberă).
- Comisionul de acordare și evaluarea imobilului.
- Asigurarea obligatorie a locuinței și, opțional, asigurarea de viață a împrumutatului.
- Impozitul pe tranzacția imobiliară și taxele notariale.
- Rezerva pentru dobânzi variabile (IRCC / EURIBOR) în perioadele de creștere a ratelor.